6万字读透蛋壳公寓真相与维权

6万字读透蛋壳公寓真相与维权

主笔】刁书鹰 【 资料】Alan Yang

理论篇:涉嫌发国难财•被投诉1100万条


前言:长租公寓品牌蛋壳公寓,“骗”是人们对它评价最多的。它近期再度被推至风口浪尖,百度“蛋壳公寓投诉”词条高达1100万条。蛋壳趁疫情向房主强行免租1~3个月,而继续照常收取租户租金和物管费,从而背上了“发国难财”骂名。 “二房东”还能撑多久?如何维权?

视频 http://www.hupingshe.com/wp-content/uploads/2020/02/众人约谈蛋壳上海经理.mp4

历史与架构


从蛋壳公寓在美国上市IPO文件看,纽交所上市代码为“DNK”的Phoenix Tree Holdings Limited(简称PTHL)公司,即为蛋壳公寓在美国上市的平台。该司称其于2015年1月通过紫梧桐(北京)资产管理有限公司在中国开始运营。2015年6月,在开曼群岛成立了PTHL公司,并通过一系列交易成为最终控股公司。而在同年6月2日,PTHL公司在香港以1港元设立全资控股的Phoenix Tree HK Holdings Limited。上述2家境外公司即为蛋壳公寓所有业务的离岸控制平台。其常驻办公点就在北京。

1000余页招标书载明的蛋壳境内外控股架构

而PTHL的香港子公司再100%控制境内的小房间(上海)网络技术、宝梧桐、青梧桐、曦梧桐、玉梧桐等共5家全资子公司,其中仅有青梧桐公司1家有对外投资,另4家亦无法律诉讼。而青梧桐下设22家子公司。该5家境内公司再收购并购和相互持股,形成利益关系错综复杂的Phoenix Tree HK Holdings集团,囊括了1家港资及36家境内公司。

交错控股的蛋壳系1+36控股架构

其续称 ,2019年3月,该司以全资子公司青梧桐公司名义,收购了杭州爱上蛋壳科技有限公司全部股权。

“香港蛋壳”全资控股的5大境内公司

该司称,作为中国长租第一品牌,自2015年成立来,运营房间增了166倍,控制的房间数达43.26万套,覆盖中国北上广深等 一二线的13城,过去3年的年复合增长率达360%。租户入住率为89%,房主续签率80%,租户续租率51%。蛋壳公寓在2019年前10个月的总营收为57.13亿元人民币,较2018年前10个月19.92亿元,增长187%。

坐着火箭烧钱铺摊子的蛋壳

但从业内数据来看,以上海为例,长租公寓行业的租户入住率平均为92%。一般而言,如果长租公寓入住率长期低于95%,那么该运营机构实现盈利的可能性会更小。(来源:上海联城行数据 http://www.uvaluation.com/news/492587/)蛋壳正是在这一背景上长期烧钱巨额亏损。

另外,虽然扩张速度惊人,但在资本市场眼中,蛋壳公寓仍未摆脱烧钱换市场的状态。长租公寓本身是资金密集,却难赚钱的行业。


蛋壳公寓成立于2015年1月,时年 33岁的高靖携250万元创业,组建11人团队,在北京四处收房,再经统一改造,租给年轻人。赚取租金差和服务费。成立当年年末,已在北京运营2434间房间。

据同行称,蛋壳以超过市场租金20%-40%的价格拼命收房,涉嫌严重扰乱市况,随后多次被住建部门约谈。另外,2019年蛋壳公寓曝出“公司这么大,赔一个死人的钱还是赔得起的”丑闻,当时,蛋壳一新装修公寓,完工后第二天就对外广告出租。该言论瞬间引起大量责骂。

美国上市正好一个月的蛋壳公寓

而一直资金紧张的蛋壳公寓,为了获得租客,长期严重依赖“租金贷”。但很快被相关部门取缔。

据招股书,2017年、2018年和2019年前九个月,蛋壳公寓用“租金贷”拉来的租客占比分别为91.3%、75.8%和65.7%。此外,2017年、2018年、截至2019年9月30日,蛋壳公寓分别从金融机构拿到预付款9.376亿元、21.27亿元和31.057亿元;并由租客垫付1.06亿元、2.80亿元和7.94亿元。

而截至2019年9月30日,蛋壳公寓账面现金及现金等价物23亿元人民币。

财务与股价


蛋壳一直执行快速烧钱模式,为了解决资金饥渴,它进行了先后8轮融资(企查查),加上1月美国上市筹集的约1.5亿美元,总共筹到资金10.2亿美元或人民币71亿元(汇率按7算)。

企查查统计的8轮融资

2018年2月,蛋壳公寓完成1亿美元B轮融资,同年6月完成7000万美元B+轮融资。2019年又完成1.9亿美元D轮投资。另据招股书,蚂蚁金服作为蛋壳公寓的战略投资方,占股7.8%。

而从蛋壳股价来看,在上市正好满一个月时间里,它的股价一直在1月底还降至12.5美元,其后始终不见上扬趋势。2月18日,交易量仅有0.04%。股价下降9.63%至每股12.20美元。

有股评专家称,蛋壳公寓与长青作为两支在美国上市的中概股,均不太被美国市场所认可,二者股价都在低位运行。近期蛋壳丑闻更是触犯众怒。

蛋壳美国股价2月18日几乎没交易量还大跌9.63%

而当前股权结构中,第一大机构投资者为老虎环球基金,占股20.0%;蚂蚁金服作为蛋壳公寓的战略投资方,占股7.8%;蛋壳公寓联合创始人兼CEO高靖直接持有14.2%的股份;天使投资人兼执行董事长沈博阳持有6.3%的股份。

而按照美国证交所标准,作为外企的蛋壳公寓上市平台的Phoenix Tree Holdings公司,属于初创公司,规模不大,许多财务数据无须过多过频繁公布。

招股书中的个人和机构股东持股占比

丑闻与危机


而在2020年1月份,灾情千年一遇的庚子年春节,趁蛋壳公寓肺炎加价并连夜赶走女生的消息,不断推送到各个微博玩家手机上。这个许多人从没听说过的公司,却很快在排山倒海般的民怨声中,被各省愤怒的维权者包围,甚至有人在各种维权微信群里称“赶紧报警以免卷款跑路,打官司怕要来不太了”。而这一波群体事件中,利益相关者起码涉及数十万员工、房主、租户。

事实上,近年蛋壳的丑闻可谓层出不穷。1100万条投诉与维权信息、5000多条黑猫投诉,这搁一般公司早倒闭多次了。对房主、租户、员工至股东,蛋壳可谓“非常社会”,并遭遇了持续强大的信任危机。

“蛋壳公寓投诉”百度达1100万个、新浪达5390个 (截止2.17)


对房主克扣

微信公众号代表业主2.17发声 · 继续反击蛋壳公寓

据胡评社不完全统计,新浪旗下黑猫投诉的5000宗案例中,有约一半关于蛋壳公寓单方面强行要求房东免租1个月到3个月,而对租户则各种费用照收不误。有房东表示,蛋壳公寓方面并没提前协商,即发短信告知说要强行免1个月房租。而在黑猫投诉上,有房主甚至投诉蛋壳公寓单方免3个月房租。

2月17日,虽然蛋壳公寓在其官方微信公众号上发文《致广大房东的真心话》,希望获得谅解,但很快有人把其内部要求房主增加免费期的文案流落出来,让人识得其真面目。

蛋壳外流的狠压房主训话文件

有网友解读称,你免不免都必须免,法务部门准备好了跟你干,公关部门也准备好了跟你干!而且话术给你准备好了一套一套的,你收房子回去更麻烦,完全没得选你必须免。

对租户压榨


同样,在黑猫投诉中,“二房东”的蛋壳公寓,对租户的各种租金和服务费照收不误,即便因封城而没入室居住。

对员工欺骗


蛋壳以高压措施对付内部员工,已在职场江湖臭名远扬,力劝不要去蛋壳上班的帖文非常多。而其中有一个为蛋壳打江山的元老级程序员,因为融资摊子铺大,不愿兑现原来承诺的20万股期权,仅以12万元补偿辞退。此人在网上称,可以少量咨询费用,把知道的很多内幕相告。

掌握公司某些核心信息的技术大牛网上揭黑大战蛋壳

前员工揭黑蛋壳 https://zhuanlan.zhihu.com/p/27831054

https://github.com/aha-danke/aha-danke/blob/master/static-resources/yubing/22.png

对股东亏钱

直到上市,蛋壳公寓仍处于亏损状态,且净亏损逐年扩大。据招股书,2017年,公司净亏损2.72亿元;2018年净亏损13.69亿元;2019年前9个月,净亏损25.16亿元。现金流也一直为负。 2018年年底,外界一度流传“蛋壳公寓求卖身,叫价4亿美金,可以的话,半价出售也可以”的消息,但被公司否认。

实战篇:法院10个判例力战蛋壳公寓

人生必修课—打官司

打官司一直是中国人认为天大的事,而其实在经济越发达的地区或时期,打官司越成为家常便饭,因为用法律武器来打口水战,这是化解矛盾和纠纷中成本最低的方式。懂2000个中国汉字,网上查查类似判例及适用法条,自己打一下证据和组织一下辩护思路。然后网上下载起诉书模板,把事实写清楚,到事发地法院请求立案。再等约两三个月开庭,此类简易官司完全可以自己搞定。


学会打官司是一堂人生必修课。比如在美国,如果10点开庭,11点结束后就继续正常上学上班。你去告别人,或别人告你都很正常,打完官司后原先被告可以继续礼节性问好。自己上庭为自己辩护,并不是一件太神圣的事。劳动官司最低就5元钱,一般也就50元左右。简易官司收费都在100元以内。人人都打得起官司。

从未专修法律却长期以法抗争的台湾斗士李敖
你若不坚强,谁能帮你忙?我老说大实话,很多亲友避开我,在国民党大牢3次蹲了六七年,1个官司就打了8年,你认真了几分钟? 人生哪有什么容易?舒服是留给死人的!自己合法权益都不敢抗争,那为啥活着?


如果牵涉高科技高货值高复杂性案件,那才有必要多花钱请律师。只是 如果一切拿到法庭上说事,首先需要讲求“证据”,无论你是原告还是被告。而蛋壳从事的都是内容简单的二房东业务,所以可以通过查阅蛋壳此前败诉案例,来找到一些策略维护自己的合法权益。

保持愤怒和抗争,一切才够开始,你准备好了吗?

司法维权最新解读

近日,关于疫情期间住宅租赁承租人要求业主减免房租、无责退租等事件引发关注。湖北省高级人民法院、上海市司法局、北京市第一中级人民法院等司法机构分别发文对新冠肺炎疫情下房屋租赁合同履约遇到的核心问题进行解答。

  1.二房东要求业主减免租金:一般不予支持

  案例:某房屋租赁网站以不可抗力为理由要求不支付业主一个月房租,合法吗?

  北京市第一中级人民法院判定,住宅租赁,承租人虽然在隔离或管控期间无法实际居住租赁房屋,但一般而言,租金并非其不能承受的损失,继续履行合同、支付租金对承租人而言并不构成明显的不公平,承租人要求减免租金的,一般不予支持。

  2.承租人要求减免疫情期间租金:疫情并不充分影响合同目的

  案例:疫情期间我被隔离,无法返回租住地,一个月没有住房子为什么还要付租金?

  据湖北省高级人民法院《关于审理涉及新型冠状病毒肺炎疫情商事案件若干问题的解答》通知第五条关于是否支持以新型冠状病毒疫情为由解除合同中表示,“应视具体情况而定……审理此类案件时,全省各级法院应当严格审查新型冠状病毒肺炎疫情与不能实现合同目的之间的因果关系。”

  据法律界人士表示,“长租合同目的主要为居住,其次为物品存放,疫情并不充分影响以上两点合同目的。单方面要求免除租金并不合理。”

  3.承租人要求提前退租:按照约定承担违约责任

  案例:疫情期间租的房子想退租(解除合同,但不愿支付违约金),怎么办?

  上海市司法局经过初步研究,梳理形成了《新冠肺炎疫情背景下的合同履行指引》。《中华人民共和国合同法》第八条规定,“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同”;

  第九十四条规定,“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的”;

  第一百一十七条规定,“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”

  本案例中,承租人解除合同不存在法定免责事由。因其租房是为了居住,疫情并未造成其不能实现该合同目的,解除合同不属于第九十四条规定之因不可抗力导致不能实现合同目的情形,亦不可援引第一百一十七条将不可抗力作为免责事由,因此提前解除合同应当按照约定承担违约责任。

  专家也表示,今年春节疫情突发,各行各业都受到不同程度影响。对于主动免租的业主值得尊敬,但不应道德绑架所有业主、相关机构要求全部免租,否则可能损害房屋租赁这一民生行业的良性发展,最终造成租客、业主、行业等多方共损的局面。

另外,也可请教知乎上法律专家们 http://www.zhihu.com/question/368818562


蛋壳系风险与官司

事实上,蛋壳集团的中港两地37家公司,在肺炎发生之前就破事缠身,集团风险高达523项。已经公布的就包括开庭公告225项,法院裁判文书198项,行政处罚72项,经营异常8项,司法拍卖1项,股权出质1项等。其中,杭州爱上租物业管理公司(55页PDF版企业信用报告免费下载:  http://www.hupingshe.com/?attachment_id=1168 )官司最多,仅公布的就高达108项,相当一部分是关于租金贷。

涉及的8项经营异常中,涉及其杭州下城区、南京鼓楼区、苏州工业园区、深圳南山区、天津滨海新区、广州海珠区,当地市场监管局无法联系到相关公司地址。

而从物业官司来看,采取简易审判程序,常有立案但未交费而导致起诉方自动撤案。收费仅约50元左右,最高不超过100元,有些官司还减半收取。起诉获胜一方还无须承担诉讼费。

官司最多的杭州爱上租系列公司,因为收购不到1年不典型,北京紫梧桐公布裁判文书不到十件。本文也限于篇幅及精力,特选蛋壳“中央军”紫梧桐(上海)公寓管理有限公司(2016.11.9注册)来作标本剖析。

在经营风险一栏中,赫然显示上海紫梧桐注册资本1000万元的公司,却对外质押股权1000万元。涉及司法案件22份,开庭公告21份,已经公布的裁判文书为10份。全部为民事案件,90%为区县级基层法院,10%为中级法院。90%为上海当地,10%为浙江。裁定书为9份,判决判决书1份。

该十大案例中,仅有租户张伟作为原告,坚持到了了二审。而另外9案中,均以原告主动撤诉或原告未按时缴费而自动撤诉。具体原因不得而知,可能是蛋壳公寓方见原告方动真格,怕在阳光下吃亏,便主动“私了”。

上海紫梧桐司法案件22件
10大案由比例

案例1:金颖与紫梧桐(上海)公寓管理有限公司生命权、健康权、身体权纠纷一审民事裁定书

https://www.qichacha.com/wenshuDetail_com_c5f7f4e541e588f010a045a48b86c3fa.html

案例2:李恒霞、李安金与紫梧桐(上海)公寓管理有限公司相邻关系纠纷一审民事裁定书

https://www.qichacha.com/wenshuDetail_com_20353e5670c2774c5b1e3e2837fcdf8d.html

案例3:朱海延与紫梧桐(上海)公寓管理有限公司、郑庆锋财产损害赔偿纠纷一审民事裁定书

https://www.qichacha.com/wenshuDetail_com_c3fd77377ec38d09e3aaa9ba8e18392e.html

案例4:紫梧桐(上海)公寓管理有限公司与万龙慧房屋租赁合同纠纷一审民事裁定书

https://www.qichacha.com/wenshuDetail_com_9b4a1d1c0130c410b938924c65845d73.html

案例5: 邹积超与紫梧桐(上海)公寓管理有限公司财产损害赔偿纠纷一审民事裁定书

https://www.qichacha.com/wenshuDetail_com_cf2ec634fd995b76cc0bdfbf0dc02712.html

案例6:程梦蝶与紫梧桐(上海)公寓管理有限公司、严静房屋租赁合同纠纷一审民事裁定书

https://www.qichacha.com/wenshuDetail_com_b07894fbd6c1ccf15c7c5a49d3fb8ee9.html

案例7:张伟诉紫梧桐(上海)公寓管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

https://www.qichacha.com/wenshuDetail_com_9da4b3e2e8640f61ea8411de3232df8a.html

案例8:杜洪伟与紫梧桐(上海)公寓管理有限公司相邻关系纠纷一审民事裁定书

https://www.qichacha.com/wenshuDetail_com_7e53e99587053436d0b923e74282a1c1.html

案例9:倪初莉与紫梧桐(上海)公寓管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事裁定书

https://www.qichacha.com/wenshuDetail_com_9bcf29cf5b263e1c0876052de4c56f26.html

案例10:上海缔鸣房地产经纪有限公司与紫梧桐(上海)公寓管理有限公司服务合同纠纷一审民事裁定书

https://www.qichacha.com/wenshuDetail_com_c38bed5a8220972798aee1f4e9fd60ea.html

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这篇文章有 14 个评论

  1. 利用国民疫情,踩着业主的肩膀,大捞自己的钱,还美真名曰,你上了市圈了钱,你会给业主吗?房子明明租出去,还赖着不给业主钱,业主是你妈啊,是想做黑社会,打劫啊,而且这比劫匪都抢的多!!!没人管呢???蛋壳违约,还不回复,不联系,不解约,不打线,不清房客!!!

    1. 保持愤怒和抗争,一起加油吧!

  2. 我们这边看到微博里曝光的:蛋壳将房子分三类,异常房7000套、8000套隔断和正常房(猜测是总43万套-1.5万套=41.5万套),而蛋壳通知业主免租的电话只打70000个(蛋壳说排除了武汉)。那么可能套数是不对的。假设披露的内部文件为真,蛋壳正常房有7-1.5=5.5万套。如果以上述数据为基础,假设正常房就是盈利房,是不是可以理解蛋壳此次的目的,就是为了“去库存、优结构”,但是方法没对、时机没对。

    1. 嗯,晚点我们到微博上求证一下!不过,对于中国这种上了十万级以上的统计数字,我们一般都保持怀疑态度,鬼知道它数字从哪编造出来的,从上到下,数字造假到处都是。但没有独立第三方机构监测,只能暂时相信它,就着它的话往下说。谢谢您的消息。

  3. 蛋壳公寓同样对“租金贷”有着较高的依赖度,甚至已经踩上监管红线!!2019年前9个月,公司通过租金贷模式获取的租金预付款,占公司租金收入的80%;2017年和2018年,这一比例更是高达90%和88%。
    急速扩张的背后,蛋壳公寓的利润却跌跌不休。招股书显示,2017年、2018年和2019年前三季度,蛋壳公寓分别净亏损2.72亿元、13.70亿元和25.16亿元。近三年,净亏损超40亿元。
    截至2019年9月30日,蛋壳公寓持有现金1.73亿元,总资产76.74亿元,总负债76.61亿元,资产负债率高达99.8%。

    邮件标题:Revealing Danke Apartment China Scandal(Stock code: DNK)

    Hi NYSE Compliance Department,
    Starting from February 2020, Danke Apartment(DNK) asked more than 70,000 landlords in China to reduce rents based on the outbreaking of COVID-19, and even made an irresponsible termination based on the Coronavirus as force majeure, meanwhile, Danke keep chasing rent from their tenants,which is hurting and cheating both Chinese landlords and tenants, also being suspected as fraud. China’s public media have reported that the reputation of Danke Apartment has been wiped out already. I hope NYSE will talk about Danke to stop the infringement of the landlord. Overall, Danke is totally no contractual spirit and violate the most basic morals!

    China People’s Daily Online News:
    http://society.people.com.cn/n1/2020/0214/c1008-31587960.html

    China Tencent News:
    https://new.qq.com/omn/20200215/20200215A0MUCZ00.html

    Sina Finance News:
    https://tech.sina.com.cn/i/2020-02-18/doc-iimxyqvz4003703.shtml

    ByteDance News:
    https://www.toutiao.com/a6793729025966604807/

    Zhihu Q&A:
    https://www.zhihu.com/topic/20085544/hot

    纽交所邮箱:nysealert@nyse.com

    上面这个模版写的很好,建议大家各自稍微修改发送给纽交所邮箱,并向国外各大媒体转发曝光蛋壳公寓丑行。

    1. 感谢提供模板,我们会依此行事的!

  4. 题主辛苦了!

    1. 感谢!此类涉及数十万人利益的公益事件,我们必定保持跟进。这次处在风口浪尖上的是蛋壳,其实自如、青客还躲在一个角落干着跟蛋壳一样的勾当,我们在墙内外中英文社交媒体保持持续关注。欢迎来信互动!

  5. 我也是蛋壳公寓的一名受害者,针对蛋壳公寓及隐藏在背后的操纵者的恶劣行径,借国难之际,行不轨之事。我觉得重要的是掌握他们目前的真实意图(是要逃跑,还是在保命,后期会履约付款么?他们的资金是否转移了?),此外要找到约束蛋壳的有效途径。我觉得从三方面是否可行:1是蛋壳是美国上市公司,美国监管机构对公司这种恶略行径有没有制裁手段?2是政府层面对蛋壳能否约束,蛋壳此行为一是作为美国上市公司影响中国企业在国际形象,二是疫情期间,蛋壳制造矛盾,让数百万租客有流离失所的可能从而导致疫情加重的风险,三是蛋壳有可能捐款逃跑,导致合同诈骗可能,数十万房东利益受损。3是利用舆论力量曝光蛋壳行径,直接曝光蛋壳背后的投资者如马云、沈博阳、刘二海等,他们要正面回应问题。

    1. 感谢来信,我们将在微博与推特等境内外中英文平台密切关注!依我们粗浅判断,美国法律只能管高管是否在财务上侵吞公款。具体的民事上还得由中国司法来管辖。有人推测蛋壳在全球经济衰败下逆势发展,高管借机侵吞公款的动机很强烈,他们一众高管毕竟不少人在美国留学过。美国对中小股东有比较强的法律保护,但毕竟这些都要讲求证据,所有的维权行动都要由掌握暴力的法院来说了算。所以,高管贪污的证据有没有?至于您说的第二和第三方面,都属于个人情感和社会道德上,除了微博微信上骂骂,并没有具体手段来强制制裁。

  6. 太严重了,原来真被搅进笼子里了。

    1. 嗯,一切才刚开始,保持愤怒和抗争,正是维权进行时。

  7. 蛋壳违约,维权

    1. 好了,晚上我们会逐一群发邮件!

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