【原创】菲律宾安泰地产官司多负债高太缺钱· 败退中国转350亿再豪赌菲律宾

【原创】菲律宾安泰地产官司多负债高太缺钱· 败退中国转350亿再豪赌菲律宾

前言:香港背景的上市房企安泰地产,发迹于菲律宾唐人街,全部24个项目商标中竟有10个为中文商标,但股价一年半内连跌,已跌去53%,一年收益率竟为 -20.15% ,股票几乎遭投资者遗忘,仅90亿总身价却号称要3年内豪赌350亿。(人民币兑比索为7:1)

激进扩张致债台高筑

安泰地产(Anchor Land Holdings, Inc.)有着浓重的中华气息,号称“菲律宾华人市场第一品牌”,早期因唐人街多个商住项目而发家。该公司由3名香港人2004年创立,设计注重风水学,为近年迅速崛起的菲律宾地产新秀。

安泰截至2019年12月中之5年股价走势(彭博社)

安泰总市值仅为92亿比索, 号称为菲国地产前10强,但实际在菲国仅算中等规模开发商, 同行的Ayala和SM Prime,总市值达到了6734亿比索及11740亿比索。

但安泰财报亦显示负面消息多多。近一年股票回报率竟为“负”,达-20.15% ,而菲律宾主要开发商均在正向的10%以上。并且,近30天的日均交易率仅为3320股;而同期的Ayala与SM Prime分别为1078万股与787万股,反应出安泰股票不受资本市场待见。并且股价在2018年3月16日达到顶点的18.5比索/股后,每日下跌至今仅剩8.82比索。

截止2019年12月中的年化收益率竟为负20.15%,成交量3320股/天

安泰地产董事局主席显示为菲律宾籍Stephen Lee(李青松),CEO则为香港籍Steve Li(李艺强),但从李青松2005年在中国大陆的骏达(南康)服装有限公司注册信息来看,李青松同时为香港籍自然人。

再从公开消息来看,李青松1964年生于福建石狮, 16岁随父李德权至香港后,又1980年代移居菲律宾,通过服装及贸易赚到了第一桶金,2004年开办安泰地产公司,其首个地产项目就在马尼拉唐人街。

菲律宾有着上百万福建移民后裔,李青松多次前往祖籍地福建参访,因同为福建同乡,李氏还在菲律宾首富施至成投资下,迅速于2007年在菲律宾上市,后2012年即回中国创办创兴(福建)房地产开发有限公司,于中国多地开发地产。

安泰地产李青松(前排右二)团队
首排正中为香港籍CEO李艺强、另二为港菲籍李青松

公开资料显示,虽未进入前10强,但作为非常年轻的地产公司,安泰地产发展迅猛,主要从事商业及住宅类房地产开发和市场营销,最初专注于马尼拉都会华人社区的高端住宅公寓,现已扩展至各族群多业态商业地产。

500多年历史之菲律宾唐人街

安泰认为,华人区有10多万个新移民家族,扎堆经商有经济实力,因语言不通而聚集唐人街附近,并保持浓厚的华人习俗。对高质量楼盘有殷切之需求。而且设计还带华人讲究的风水学。

而其唐人街上首个豪华高楼项目“安泰•利园”,即位于拥有400多年历史的马尼拉唐人街,该地段在主路王彬街交界的颜拉拉街青年会原址,项目高为33层共150户。

初尝甜头的安泰自此一发不可收拾。于是,在对华敏感的菲律宾,安泰的24个开发项目中竟有10个带中文标识,明摆着要赚华人钱。

2018年财报中的10大华文物业品牌

据李氏说法,2005年他刚进军房地产市场时,刚好在起跑点的位置,而且房地产业有一定的周期,正好抓住了这一机会,才得以在菲律宾地产业站稳脚跟。

而近年来,菲律宾本身1.1亿人口、每年百亿美元侨汇、百亿美元呼叫外包业务、50多张网络赌牌数十亿美元收入、中国政府百亿美元资助,使菲律宾经济保持了自2012年以来连续8年6%以上年增长率。

有马尼拉当地业内人士Tom表示,因房地产爆发式增长,菲律宾楼市本来在2017年就面临崩盘危机,但因网络赌业而来10多万中国人到来,从而实现价格“维稳”并继续上涨。

截止2019年9月部分项目进度

该司官网显示,当年建成为4个项目,包括一个菲国最大的海鲜中餐厅、唐人街39层公寓、唐人街39层豪华公寓、4栋娱乐城豪华公寓;有9个项目正在建设中,包括安泰•8号公寓(8 ALONZO PARKSUITES),完成12%工程进度;另有7个计划中的未来项目。

其项目目前主要集中于马尼拉都会区,近期多为高层公寓住宅,而未来项目涉及办公楼、商场、仓库、物流、餐饮、旅游度假等业态,并扩展至外省。

2018财报核心数据

2018年年报显示,安泰地产收入64亿比索,净利润7亿比索,其总资产从2017年的243亿比索增长至2018年264亿比索。但净负债从2017年175亿比索增至 2018年191亿比索, 而负债经营率已高达72%。

而2019年7月,安泰再称,要在今年开工6个新项目,并在未来3年追加投资350亿比索。

当地会计师Amilna对此持悲观评论称,安泰在菲律宾资历浅、体量小,却负债高达72%,股票已在过去一年半跌去53%,几乎有受到投资者抛弃之势,本身总市值才90亿,去哪里筹钱呢?

安泰CEO李艺强称3年内再投350亿比索

菲国多宗业主维权案

一家房企从出生到上市仅3年,其“神速”引起当地很多人怀疑,但过快的速度则往往要牺牲质量。

安泰在马尼拉唐人街的公寓项目天玺大厦即为一例,该大厦共346个单位,2011年开工、2015年竣工,但竣工仅2年便曝出数十人维权的状况。

红标处的8号公馆与安泰天玺仅百米之遥

据菲龙网消息,2017年6月15日,安泰•天玺大厦业主几十人联名发布《天玺大厦业主求助公开信》,炮轰安泰大楼的楼房质量及物业管理问题。双方剑拔弩张,闹得华社人尽皆知。

小区业主在公开信中称,业主在入住的这段期间,发现天玺大厦很多地方施工质量严重不足,多个单位出现墙壁裂缝、漏雨、渗水、白蚁成灾、阳台排水系统设计不合理,以及大厦内部排水系统经常堵塞、电梯故障率高于异常等种种问题。

2017安泰业主纠纷时物业财务报表

同时,安泰方面在交房时向业主预收三个月大厦管理基金,且拒绝公开详细账目。另外,物业用各种借口阻拦业主车辆进出大厦,变相胁迫业主缴纳管理费。并且,业主主要为华人,却没有中文版的物业开支财务账目,造成无法读懂。

李青松辩解称,主要因部分业主长期拖欠物业管理费,对于拖欠几十万比索而难以一时交清的,物业将给予业主2个星期时间,其后将采取强硬手段。

华社介入调停安泰与数十名业主矛盾

此事最后在菲华商联总会介入下,超过50人到场协商和解,李氏解释称部分业主拖欠物业管理费造成催账压力,并因其职员为菲律宾人,而只能用英文公布财务数据;并且已对大部分住户内的防水层加固和疏通管道。

但有匿名知情华商称“天玺建那么高,排污是很大的重点,建的很高很美,结果这个最基本的就没搞好,不过卖的价格也不便宜”。

另外,有网友2014年在当地摩天大楼论坛(skyscrapercity.com/showthread.php?t=1525189&page=5)发帖提示称,安泰地产售楼面积“掺水”5%~10%。原文称“安泰地产大多数项目单位实际使用面积并没体现在销售广告中,往往要小5%~10%,但安泰但没实情相告,我提醒每位业主进行独立测量,特别是在Solemare Parksuites项目,许多家实用面积缩水,安泰甚至不愿向业主提供户型图,官司已经在开打了。小心”。

安泰地产销售面积掺水5%~10%之提示网帖

中国市场表现惨淡

安泰这间外资地产公司,在中国市场貌似严重水土不服。据公开报道,创兴(福建)房地产开发有限公司、恒泰(福建)房地产开发有限公司、厦门华菲物业管理有限公司、菲华置业(重庆)有限公司,业内称表现平淡,甚至变换法定代表人,不再姓李,大有卖身撤离房地产业之趋势。

晋江市SM安泰世界城

恒泰地产与创兴地产注册地均为晋江安泰路,办公点仅一墙之隔。开发项目分别为安泰•世界城、安泰世界城法兰香都,价格均7300元/平米。成立于2009年、注册资本1000万元的恒泰地产,背负的所有4宗官司均为商品房预售纠纷案。

而创兴地产于2012年成立,1亿元注册资本,其2017年前曾由李家的李青峰一直担任执行董事兼总经理,旗下高端商住项目晋江市SM安泰世界城,由29栋低层住宅和14栋豪华住宅及商业街区,2015年竣工并于当年获得预售证,该项目自2016~2018年即录得9宗房屋租售及借款官司,其中5宗为预售证纠纷。

厦门华菲物业风险提示

而配合菲律宾首富旗下SM集团的厦门华菲物业管理有限公司,1996年成立以来,已从顶峰的福建多地共26家分点,至如今只剩下6家。截止2019年底11月,其自身风险高达449条,关联风险更是645条。身为大股东的李氏家族的李刚艺,在2019年3月,将多数股价售予福建伯恩物业管理公司,李氏名下由占股55%猛降至16.5%。

而位于重庆渝北区的菲华置业,成立于2007年, 拥有16 名(2018年)员工总数,菲华置业在2018报告了18.63%的净销售收入下降。 其总资产记录了负增长 55.3%。自身背负18条风险记录中, 安泰佳苑小区卫生间渗漏、空鼓突出质量问题严重,出现大面积维修。

重庆菲华置业之风险提示

江苏扬州十里外滩商住项目中,2019年6月传出安泰与上好佳合资共建索菲特酒店项目,但半年过去,胡评社并未在相关公开渠道查询到相关酒店的工商注册信息。

安泰其他的深圳、天津与四川投资传闻,均未有实际落地项目。

李青松名下的港企Classic Noble Limited实控的创兴(天津)房地产开发有限公司,于2012年9月注册,注册资本7200万美元,实缴1万美元,但却并无1条市场公开消息即注销。而以服装起家的李青松似乎更擅长企业咨询和炒股,其实缴340万美元的福建石狮骏达行服装公司,则向深圳与天津共4家股权基金公司投资。2005年注册的骏达(南康)服装有限公司,2008年被赣州工商局吊销执照。

李青松名下的中国投资版图
(创兴天津公司已注销)
李青峰的中国炒股图
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admin

8条评论

匿名 发布于7:01 下午 - 十二月 9, 2019

已经朋友圈微信分享给国内朋友!

    admin 发布于7:04 下午 - 十二月 9, 2019

    感谢!这篇文章的访客人数已经过10000人、点击量25204次了,绝大多数是中国大陆IP地址访客,用的是微信浏览器查看的!加油!↖(^ω^)↗

LI QINGFENG 发布于11:33 下午 - 十一月 29, 2019

一个福建人老早去香港和菲律宾混世界,并拿了双重国籍,打着爱国华侨牌子回乡,谁知回来后反而水土不服,估计要乖乖回菲律宾去搞事!

    admin 发布于11:34 下午 - 十一月 29, 2019

    厉害了!你竟然什么都懂!

    匿名 发布于5:27 下午 - 十二月 9, 2019

    就服你

      admin 发布于6:42 下午 - 十二月 9, 2019

      谢谢!也得感谢我们的报料人!

TIKNOI 发布于11:51 下午 - 十一月 23, 2019

感谢主页君,幸好我只交了点订金,果断不买!现在中国大陆都只是在唱赞歌,根本听不到真话!在人家地盘上,一出事,维权太难了!

    admin 发布于11:52 下午 - 十一月 23, 2019

    是的,感谢理解!华人海外维权,我们一起加油!