【原创】惨:富力豪赌澳洲6年销售降77% ·旧厂地皮天价有毒险破产

【原创】惨:富力豪赌澳洲6年销售降77% ·旧厂地皮天价有毒险破产

前言:地大物博可称地球人向往的移民福地,但富力澳洲创业6年却频传“破产门”、高价有毒工业地皮、销售困难等破事。

富力澳洲之LOGO及团队

6年7项目9公司


2019年,富力净负债率至2019年上半年竟然高达210%,坊间还传来破产消息。但香港资本背景的富力,早布局到了英国、马来西亚、柬埔寨、澳大利亚等。富力目前在澳大利亚墨尔本及布里斯班2城落地,拥有9家子公司及7个开发项目。目前仅有布里斯班1号已完工,而墨尔本LiveCity一期则封顶。

富力(R&F)财报中披露的澳洲成立的9大公司

从富力地产2018年度财报来看,早在2014年甫入澳大利亚,富力就在当年一口气注册成立了6家“富力”为名的私人公司,其中5家为地产开发类;2016年再注册3家私人公司,其中2家为地产开发类,其它为控股类公司。该9家公司中的8家地产开发公司注册资本均为100澳元。


与2014年在中国放弃一线城市拿地的策略一致,富力当年在澳洲也避开了第一大城市悉尼,购地于第二和第三大城市所墨尔本、布里斯班。共有7大项目,布里斯班城占5个。

富力澳洲7大项目分布

进入澳洲的富力,一如中国民企野蛮生长的态势,2014年9月下旬就出价6000万澳元,购得墨尔本Footscary区百年历史的制绳厂地块。而旧城改造起家的富力,也最擅长在这种项目上海外发力。而这块最早购得的地块,富力已经完成该公寓项目LIVE CITY一期,并将在2019年底交房。


2015年,富力副总经理陈洋对澳洲当地媒体称,计划在未来五年内斥资5亿澳元收购土地。

2017年2月,富力地产崔姓高管飞往昆士兰州,与斯普林菲尔德土地公司和合资伙伴伊通澳大利亚控股公司正式签署了一项协议,以开发其Central Gardens10,000套公寓。这是一项为期15年的交易,潜在价值60亿澳元。


半年销售猛降77%

为了快速回款,对于投资上千亿美元、广告费达十亿元人民币的马来西亚森林城市项目,碧桂园就在全国建了几十个海外展示厅。但在2017年因外汇严管政策而全部关闭,转移至其它国家新开展示厅宣传。但富力却不同,逆势开海外展示厅卖柬埔寨金边及澳洲等境外房产。


涉嫌违法的富力海外展厅
( 富力柬埔寨2019年被质疑涉嫌十多亿元非法外汇买卖 )


其官方网站的海外展厅,就正式推介墨尔本博士山Prospect项目,该项目在目前澳洲所有7个项目中,体量和货值可谓最低,市场价仅为1.5亿澳元。据业内人士称,这正是为了规避外汇买卖风险。


而为了配合富力2019年7月各部门“全员卖楼”的高压命令,快速回笼资金,富力也组织了多个飞机看房团,与多个中介力推五天四夜的看房行程,其预付款为10%。


从富力2015年度财报来看,“本集团推出了第二个海外项目位于澳大利亚布里斯本的项目,项目成绩相当成功,同样重要的是它增加了本集团在海外的营运经验”。当年,布里斯本1号单个项目的销售面积为4200平方米,销售金额1.74亿元。而2016年,富力澳洲销售猛增356%录得7.91亿元,达到历史高峰期。但情况到了2019年上半年,虽然有五六个项目在售,但富力澳洲却仅录得0.826亿元收入,相比于2016年上半年的1个项目,则猛降了77%。

富力2018年柬埔寨卖15.5亿元/澳洲售6.3亿元

事实上,2019年澳洲经济仅1.4%增长率,据当地华人称,到处都在“关店转让”。而且,当地联排别墅价格不断下降,公寓造价却又在不断上升。


对于布里斯班1号,有当地业内张明评论称,该项目虽然位于区位较好的南岸,但近两年兴建了非常多公寓,会与富力同时交房。而且学区房角度来看,此类公寓入住率上升,学校会重新划分学区。而且公寓并非澳洲当地主流产品,没太大增值潜力。而且现在外国人贷款难度较大。


更有当地相关人士影射,富力以双倍价格从Metro手中以4600万澳元购得布里斯班1号地皮,但事实上公寓售价与周边无太大差别,土地成本多出的部分会转到买家身上或者建高密度的公寓。

2019年11月峻工的墨尔本LIVE CITY公寓


另外,针对富力布里斯班郊区的Maison Rochedale(春墅)联排别墅项目,当地房产中介人郭彦良直言,Rochedale虽区域不错,但富力项目选址社区不成熟,大片荒山野林,日常购物与公共交通不方便。而邻近更成熟区出现了价格更低的别墅群项目。这造成该项目自2018年12月开盘以来,在当地销售了3个月仅卖出1套。


富力澳洲展厅中宣传的墨尔本城博士山Prospect项目,该区素有“小香港”之称,为成熟的华人社区,据澳洲智库Prosper Australia的《投资房空置报告》(Speculative Vacancies report)显示,墨尔本投资者拥有的房产空置率仍然很高,博士山(Box Hill)是空置房屋数量最多的一个城区,空置率达15.4%。


并且,也就在墨尔本,中资开发商盛世集团放弃了斯普林街投资6亿澳元建公寓酒店的开发计划,并将此地块作价1.14亿澳元转手。此举也显示了澳洲房地产开发市场的巨大转变:持续下滑的经济局势将搁置一部分公寓项目。

地皮天价有毒还烧钱

追求又好又快的富力,中国的售楼部经常挤满维权业主,这次到澳洲却尝到了被“宰”的滋味,但却哑巴吃黄莲—-有苦说不出。

其中有2块天价地就让富力吃大亏。这2宗地皮交易天价震惊当地媒体。

一块为即将交房的布里斯班1号所在的地皮,由富力2014年以4600万澳元从Metro地产购入,而Metro只持有了12个月,原价仅为2200万澳元。

富力首个澳洲项目· 布里斯班1号

另一块则为已规划并在中澳两国官宣但没收钱的商住项目—West End,其地皮为16000平方米,于2015年底以8250万澳元“天价”从Pointcorp手中并购,而后者于2013年购入时仅2600万澳元。但却于2017年,惊现周边13500平方米地皮被污染,该地皮曾为煤焦油加工厂。而这笔清理费需要最少1500万澳元,按计划要到2020年才能清理完毕。

原来,富力所购地皮一带在1980年代前一直为煤焦油加工厂,2018年初发现土壤较深层地皮,有重金属、碳氢化合物和多环芳烃污染。环境部据此向公众发出警告,避免沿布里斯班河沿岸地区饮水,但风险被认为很低。

2018年2月,据透露,需要治理的沿河土地跨越了私人、州和议会所有权。2019年1月,布里斯班市议会估计需清理的有毒地皮达13500平方米,据2018年财政预算计划,有毒地皮2018~2020年清理费需要最少1500万澳元。

WEST END有毒地皮与布里斯班1号地皮仅隔850米

昆士兰州环保部门发言人称,“负责清理污染的公司已不复存在,无法寻求补偿。环境与科学部正在与受影响土地的所有者一起进行清理”。

但对于民众关心的有毒地皮清理方式、日程表和费用分摊方案,当局并未作出正面回复。

就在2018年4月,富力官宣要花6年时间,在West End地皮上砸5.02亿澳元建大型商住体。总体规划开发超过1000套公寓,同时寻求扩大公共广场,该地皮在富力接盘前已获得了7座建筑物和980多套公寓的许可证。

但曝出有毒地皮案后,16000平方米的West End地皮已经静静躺了4年多。

澳洲财经报纸原文 https://www.brisbanetimes.com.au/national/queensland/riverside-remediation-planned-for-contaminated-west-end-land-20191007-p52y9t.html


布里斯班1号“清算门”危机


富力近年在澳洲发展并不顺利,而且带有严重的水土不服。当地员工就曾投诉称,“富力在澳洲工作节奏完全是中国式的,工作时长令人压力很大,设计图经常改得令人无所适从”。


虽然富力澳洲副董事长邱明星曾对外称,富力仅有少数几个管理人员是从中国派来的,90%多的员工为当地员工,而且初期半年是找员工谈心。但事实上,富力因沟通不畅而差点陷入“清算门”危机。


2017年2月,据当地权威媒体《澳洲人报》消息,维多利亚州法院就宣布对富力的R&F Mega Property公司下达破产清算命令,还任命德勤为清算人,R&F Mega Property无人出席。

该公司财务总监Michael Lee辩称,此事因与债权人沟通不畅所致,富力为此被罚数万澳元才了结。事后,富力澳洲另一负责人表示,R&F Mega Property并未破产,其旗舰项目布里斯班1号的预计完成日期不会中断。

布里斯班1号之项目公司注册信息

2019年,布里斯班1号已经完工并即将交房。

https://www.scmp.com/business/article/2072466/rf-properties-australian-unit-pays-fine-settle-dispute

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16条评论

Fan 发布于9:16 下午 - 二月 8, 2020

墨尔本live city项目这个区出了名脏乱差

Fan 发布于9:15 下午 - 二月 8, 2020

富力墨尔本开发项目live city在一个越南人,黑人聚集区,也不知道买地的时候怎么想的。现在完工交楼了,还有很多没卖出。这才是这个项目第一期,后面几期怎么卖?想想就惨。

    admin 发布于12:51 上午 - 二月 9, 2020

    富力地产老板第一桶金就是1990年代,在广州一片废旧工厂地皮上盖的。旧改地价便宜,而且是它的老套路,这可能是它出海后的一贯打法。但它的高管应该为了尽快交差,没严格把关,注重环保的西方国家,污染治理费大到惊人,这可能严重超出它原有设想了。

    admin 发布于12:54 上午 - 二月 9, 2020

    老兄貌似还有更多猛料?更多数据?

Fna 发布于9:12 下午 - 二月 8, 2020

富力墨尔本开发项目live city在一个越南人,黑人区,出了名的脏乱差。也不知道买地的时候怎么想的。现在完工交楼了,仍然好多卖不出。看着就惨。才是一期,后面几期怎么办?想想就惨

匿名 发布于1:14 上午 - 十二月 11, 2019

富力在海外韩国的仁川还有公司和项目,也是很渣,作者可以了解一下。

    admin 发布于10:51 上午 - 十二月 11, 2019

    好的,感谢提醒!“富力质量门”在国内这样,出国了一样,成天指望赚快钱,当地法律不当回事,澳洲公司都差点被人告到要破产清算,也只能骗骗没什么出海经验的中国韭菜们!

    admin 发布于10:55 上午 - 十二月 11, 2019

    下载过富力近两年的财务报告,是有看到在好几国都有项目,但对韩国项目没什么印象,您是否有一些网上搜不到的内部消息?

    无名小猪 发布于11:49 上午 - 十二月 11, 2019

    在 Caesars Korea官网大致看了一下,称2017年开建、2021年盛大开业,这明显是好几年都没更新的消息!就在1个月前,Caesars还在评估项目预算,而且也没看到已经获得赌场牌照的新闻。拖了6年之久,这个美国赌枭自己都快要卖身保命了!中国的中文媒体对于富力仁川机场赌场合资项目都停留在2016年。富力天生好“赌”,但却四五年动不了工,没想到韩国坑这么大!

    http://www.ggrasia.com/caesars-ent-evaluating-south-korea-scheme-spend-cfo/

匿名 发布于6:57 下午 - 十二月 9, 2019

富力在全国坑了那么多人,澳洲竟然也这样,希望它早点破产!

PIHIJO AUSSIE 发布于1:11 上午 - 十一月 30, 2019

富力澳洲可說copy廣州舊改發家套路,1994年,富力在廣州嘉邦化工廠舊改開始,把地上煤灰一寸多厚的地皮,打造出富力新居。但澳洲不比中國,環評既耗錢又耗時,Brisbane這塊舊廠地皮,入手就是高位,這下這塊地皮還得分攤治污費,怕是又得再躺曬太陽起碼2年。都是股民買單!

    admin 发布于1:12 上午 - 十一月 30, 2019

    是!受伤的永远是中小股东!

JASON HUANG 发布于12:39 上午 - 十一月 30, 2019

这回坑得是富力的中小股民了,澳洲对环保出了名的严,明知是块旧工业地皮,却没好好调查!建议文章取名,富力澳洲•布城工业地皮•高价有毒晒太阳!

    admin 发布于12:41 上午 - 十一月 30, 2019

    谢谢!好标题!

JEF XU 发布于1:59 下午 - 十一月 27, 2019

富力马上就要破产倒闭了,我们广州人都知道,澳洲地皮溢价那么高,很有可能帮人洗钱!澳洲已经查出好几起了!

    admin 发布于2:00 下午 - 十一月 27, 2019

    原来如此!可是没证据!