【原创】泰国诺博地产背巨债差评·嫁港资杀入中国期年捞40亿

【原创】泰国诺博地产背巨债差评·嫁港资杀入中国期年捞40亿

2018年,泰国上市公司诺博地产多次售股,与香港弘捷资本联姻,开始重兵布局中国,以期2019年收金40亿泰铢还巨债。

弘捷入股捞金海外40亿


泰国诺博地产全名为Noble Development Public Co.,Ltd.,为泰国中等规模上市地产商,总市值仅80亿泰铢(人民币:泰铢=4.3),它主要做中高端的公寓,创立于1991年并于1996年上市,其设计偏向直线条的简约实用型,几乎每栋建筑设计几乎类似,会显得有些乏味单调。诺博项目和市值,远较十大发展商少,在泰国显得比较默默无闻。

11月底市值仅80亿铢的诺博地产


但该公司近年开始发力海外市场,先是香港弘捷资本(Fulcrum Global)入股并形成双首长制,再把香港置地和新加坡地产中介公司DWG地产拉进朋友圈,并称要发力中国市场而引起国际关注。

公开信息显示,弘捷于2010和2015年,在香港分别注册了弘捷国际(香港)及弘捷国际地产公司,并着力发展英、泰、日三国项目,对外充当地产中介,并有股权投资。

外国投资者股权高达32.66%的诺博地产
(来源:泰国企业数据部门)

从公开信息来看,诺博地产目前共有13.6941亿铢股份中,外国投资者就占据了32.66%,该比例远高于本地其它上市发展商。而该比例的飞跃式变化也就自2018年开始的。

2018年9月28日,弘捷资本收购诺博地产大股东Mr. Kitti的25%股价,从而形成“富力地产式”双首长制。诺博原CEO与弘捷CEO梁凤权共掌诺博帅印,而他们分属不同国籍。

于2019年10月11日,诺博三名创办人之一Mr. Kitti退出,将所有股份即17.66%股份,卖给港、泰两位联席CEO,双方自此各占诺博24.93%股价,而铁路经营公司BTS控股则占股9%强。诺德称,“目标实现三年飞跃式增长”。

而这港泰结合姿势,为诺博带来了新资本,也带来了中国销售渠道。

就在2019年9月12日,港籍梁凤权拉来了香港投资,诺博地产宣布与香港置地(Hongkong Land)成立合资企业,共同开发位于曼谷Central Embassy后面英国大使馆旧址旁的3莱(4800m²)核心城区土地,该豪华公寓项目集零售、办公功能,建筑面积6万平方米,市值100亿泰铢。

左起分别为港籍CEO梁凤权与泰籍CEO 之Thongchai Busrapan

此外,梁凤权还拉上了新加坡设在上海的公司,一起在中国砸金蛋。2019年4月18日,新加坡在华DWG德伟集团宣布与诺德地产达成战略合作,共同推介诺博的暹罗Ari项目。

梁凤权与DWG达成合作

而诺博并没像同行尚思瑞(Sansiri)那样,直接在中国设子公司或代表处,而只是远程发布中文推广信息。其标志性事件便是其用“Noble Development Public Co.,Ltd” 名义,在中国注册并认证了三大最常用社交平台的诺博官方号,即优酷视频、微博及微信海外公众号,真正内容发布则从2019年5月才开始,只是关注和点击率,少到才一两百人。

诺博在华三大平台营销

诺博仿佛鲤跃龙门,也得以直接受惠于更宽广的中国市场,诺博2019年5月表示,诺博于去年主要海外市场从香港和新加坡转移到了中国,其占到了海外总销售额的60-70%。曼谷公寓市场的中国买家正在增加,来自二线城市的买家渴望购买。诺德称,希望2019-21财年实现每年100-120亿泰铢的收入。


诺博透露,在2019年第一季度,其海外销售额为15亿泰铢,其中中国占三分之二。期望海外销售额自2018年的25亿泰铢增至2019年40亿泰铢。


经过一番资本腾挪的诺博地产,貌似国际名气大增。但实情却是经济已进入寒冬。开泰研究中心2019年10月初,将2019年泰国经济增长预测从3.1%下调至2.8%,并预期世界经济风险可能导致明年泰国经济增速低于3.0%。

彭博社显示的泰国地产与股市指数
(红线地产/黑线股指)

彭博社2019年6月数据显示,过去12个月内,泰国房地产开发商有如坐过山车,股票指数下跌了约10%,超过了整个股市的跌幅;超量公寓和更严格贷款政策,也使曼谷楼市进入买方市场。

泰国权威地产中介AREA公行主席Sopon Pornchokchai表示,公寓市场泛滥到全国2018年共有454814套住宅未售出,价值410亿美元。去年,该市增加了约65000套新公寓,比2017年增长了11%,是2009年以来的最高水平。但走低的需求,开发商报告的购买率仅为55%,平均要价下降了6%。

你可以随意选择的泰国45万套库存房产

财务负面与股东宫斗


另外,诺博近年还闹出财务频现“负面”,并还有大小股东“宫斗戏”。


2018年财报来看,诺博地产负债权益比在2016、2017及2018年,分别高达4.3、2.3、2.1,有分析师称,在经济下行时,高杠杆率有相当大风险。

诺博3年财务关键指标

泰国权威的信用评级机构TRIS于2019年双“十一”当天,发布了一份对诺博的财务评级报告(原文被TRIS官网删除,但在RYT9有保存),将诺博2年内到期的3笔共40.5亿铢高级无抵押债券评级定为“ BBB-”,展望为“负面”。评级还考虑到泰国央行新推的贷款价值评估规则(LTV规则)影响,以及住宅房地产开发业务的周期性和高度竞争性。

TRIS认为,巨额股息支付和住宅物业的国内需求低迷感到担忧。诺博股息支付来源来自对数处土地和商业地产的撤资以及已售完的存货的销售。尽管公司能够将债务权益比率保持在目标的2倍以下,但TRIS担心,一旦诺博启动更多新项目,其杠杆率可能会再次上升。

虽然,诺博在高端公寓市场中拥有较高知名度,但该优势被其单个大型公寓Noble Ploenchit的风险抵消,该公寓项目价值为190亿泰铢,占据诺博总投资37%,并导致诺博财务状况急剧恶化。

尚有大量现房的Noble Ploenchit

由于2019年巨额的股息支付超出了预期,诺博的财务杠杆在2019年恶化。2019年两次派息,股息支付总额约为55亿泰铢,包括3月的31.5亿泰铢和10月的23.7亿泰铢。支付股息后,TRIS预计诺博的权益基础,将从2018年的79.5亿泰铢,下降至2019年的54.4亿泰铢。债务资本化比率预计约为65%或调整后的净债务权益比率为1.9倍。

由于其新房地产项目的高资本支出需求,NOBLE的财务杠杆可能会在2020-2022年进一步上升。TRIS预计,诺博在2020-2022年间,每年将花费约25亿泰铢用于补充土地储备。到2020年至2022年,运营资金预计每年约为10~14亿泰铢。因此,Tris预计诺博的债务权益率将保持在2倍左右,其运营资金与总债务比率将保持在10%以上。

投3500万铢于Ploenchit 地铁站的诺博海外销售中心

TRIS认为,剥离非核心资产和出售土地不是诺博的正常运营。此外,低迷的地产业市况,预计将继续导致一些不确定性。诺博可能无法实现预期的良好运营业绩,这将使该计划在未来2-3年内保持调整后的净债务权益比率低于2倍的计划受挫。

泰国本地媒体RYT9报道 https://www.ryt9.com/es/trsn/188663

直线条的诺博项目设计

而从TRIS评级历史中看,诺博还于2015年11月被评同样“负面”评级。此前的2014年,闹出小股东状告大股东事件。

据《曼谷邮报》2014年8月8日报道,荷兰银行下属的ABN Amro Nominee Singapore Ltd公司称,诺博公司管理层曾在当年4月份,年度股东大会批准以每股3泰铢的价格向投资者发行2亿股股票,从13.7亿泰铢增资至19.7亿泰铢。

但是,那些通过ABN Amro投资诺博的投资者提起诉讼,声称Noble的管理层在不通知股东的情况下加快了会议进程。该ABN公司据此由持1000股的小股东向公司创始人、大股东及CEO的Kitti提起诉讼,指控其涉嫌提交伪造文件且未向股东报告重要议程,要求管理层赔偿3000万泰铢。

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admin

4条评论

暹罗熊猫CHORON 发布于11:27 下午 - 十一月 29, 2019

诺博太好赌了!赌这么大,搞不好,怕这2年得破产!

    admin 发布于11:36 下午 - 十一月 29, 2019

    O(∩_∩)O哈!反正有外国金主们一起兜着!

กีตาร์ โพย 发布于10:59 上午 - 十一月 29, 2019

Noble,在我们泰国都没几个项目啦,前20排名都排不到的!还讲建什么第一个建海外客户销售中心,就是给它自己卖房子用的啦,Ploenchit那么多房子还没卖掉,这下怕是陷进去出不来了!

    admin 发布于11:00 上午 - 十一月 29, 2019

    我们是有了解到一些信息,只是没说破哈!谢谢提醒!