【原创】云南地产一哥俊发借1亿美元还不起?出海4年合伙连亏或泰国撤资

【原创】云南地产一哥俊发借1亿美元还不起?出海4年合伙连亏或泰国撤资

滇港两地政商通吃的俊发集团,却因香港一笔1亿美元债获惠誉垃圾级评级,出海首站的泰国项目遭遇4年连亏,面临撤资危机。

俊发的泰国攀牙府海滩合资项目

财务获差评

云南本土房企俊发集团“政商通吃、非常社会”,这是许多云南人对本土房企的印象。创始人李俊22岁时的1997年,就因昆明螺蛳湾市场旧改和世博园小区开发而发迹,但也因巨额行贿时任省长李嘉廷而入狱2年,但李俊深厚的云南官场背景和香港商界关系开始为人熟知。

但这丝毫不影响俊发的“俊”字辈系列房企,成长为云南地产龙头老大的江湖地位。2019年获得排名全国房企42强和93亿品牌估值,年初开建造价96亿元、407米云南第一高楼而赚足眼球。

俊发拟耗资96亿的407米大楼

该房企还有着高明的“出口转内销”方式,借壳境外的“香港俊发地产有限公司”招牌,来控股境内174家地产类企业,当然香港公司身份隐秘难查。

俊发本身偏居西南边陲的云南一隅,虽然改名3次,俊发地产、云南俊发地产有限公司、云南俊发股份公司,一直到如今的“俊发集团有限公司”,实际项目布局也多年未走出云南,但却2018年提出要迁址上海、寻求A股上市。

但随着国际3强评级的惠誉“B+”差评后,外表无限风光,2014年就曾陷入破产重整风波中的俊发,因杠杆率高企、财务不透明而再度引人关注。

惠誉官网评级  www.fitchratings.com/site/pr/10068434

2019年3月26日,惠誉评级授予香港俊发地产有限公司“B+(EXP)”的预期长期外币发行人违约评级,展望稳定。惠誉还授予俊发“B+(EXP)”的预期高级无抵押评级和“RR4”的回收率评级。惠誉同时授予力佳环球投资公司(注:香港俊发地产全资子公司)拟发行美元高级票据“B+(EXP)”的预期评级及“RR4”的回收率评级。而后,2019年6月19日,惠誉对力佳环球2019年3月28日发行的1亿美元债务维持’B+’的评级。

力佳环球在香港成功发行的1亿美元优先票据,该债券期限2年票息13%,香港俊发地产提供担保。于扣除承销折扣及其他估计开支前,估计所得款项总额将约为0.977万美元,所得款项净额主要用于再融资在岸债务。

事实上,从惠誉评级体系中可以发现,排名“B级”实为垃圾级,意味着“企业的信用程度差,偿债能力较弱,表示企业一旦处于较为恶劣的经济环境下,有可能发生倒债,但目前尚有能力还本付息”。而该债券RR4回收率评级则意味着,若违约后,该债券收回本息的可能性仅为31%至50%。

惠誉等国际评级3巨头评级解读
(来源:华尔街见闻)

惠誉认为,虽然俊发在云南占据强劲市场地位,自2009年至2018年以来,其销量一直位居云南省榜首。并且土地储备中的很大部分位于政府重点更新地区,但杠杆率(按净负债与调整后库存比率衡量)相对’B+’的评级而言处于高位。

其续称,俊发在扩张时期的杠杆率高企,由于俊发举债收购螺蛳湾项目,截至2017年末,其杠杆率从前一年的48%左右暂时升高至58%。并且,俊发不是上市公司,且目前没有已发行的国际债券。虽然俊发的全资境内子公司已发行了国内债券,但并不要求境外母公司定期向公众披露财务报表。这一因素削弱了对债权人的保障。

但仔细查看俊发集团境内信用记录,可以发现财务不透明的俊发,实则资金重度饥渴,还背负1700条风险记录。

在近3年内,俊发通过股权质押,分别向民生、广发、工行、富滇、中信等金融机构贷款,股权质押在2017年62.53亿、2018年130亿、2019年53.18亿。注册资本过亿的大项目公司股权,甚至被悉数质押。

另一方面,这个庞然大物也遭遇了各种麻烦,涉及简易注销、法院判决、开庭公告、行政处罚、法定代表人变更等共1624条关联风险。其中,其子公司呈贡俊发伟业房地产有限公司因商品房销售纠纷案被起诉187项。呈贡区的金盾俊园项目,众多业主因房产证材料提交滞后,缴款后近2年都无法完成手续办理。

在发展战略上,俊发可谓变色龙一样多变,2013年提出”五年千亿“却计划失败告终,企查查系统中显示,2014年的俊发地产营收才在40~50亿元级别。2017年又提连续3年年均复合率30%增长率。俊发九成产业位于云南,2018年却爆出要迁址上海、争取上市。

2019年,俊发又祭出了5年500亿建”最美云南“五年文旅地产大计。事实上,俊发的2018年销售仅为550.3亿元。而据文旅界6月份数据,全国文旅项目的投资粗略估算已超万亿元。为了“输血”进文旅项目,甚至以抛售资产为继,中弘股份和华侨城最为典型。

俊发近7年销售数据
(来源:蓝鲸财经)

变色龙战略也体现在了人事变化上,自2000年李俊因行贿罪入狱起,因万科王石危难中救局,开始了袁昆上任总经理。俊发先后经历了袁昆、赵彬、周德康、张海民、赵剑坤5代职业经理人的变迁。2016年,李俊从幕后走到台前,担任集团董事长兼总经理。但在2018年11月,到任仅十个月的赵海民即宣告挂帅而去,而始终不见公开新操盘手的任命消息。在企查查网上,则显示入职13年的59岁赵剑坤执掌董事长和总经理之职。李氏地产江山之乱,可见一斑。

泰国四连亏

俊发久居云南一隅,曾于10年前的2009年,有传出在新加坡投资DOMUS公寓项目,但事实上,用英文搜索,俊发投资新加坡没有任何公开报道。在中文报道中,而只见俊发提供场地协助推广的“中介”角色。

俊发官网宣传中,也只显示所有项目布局的城市中仅有“泰国普吉”一地。但事实上,该项目挂名普吉,英文名“Baba Beach Club Phuket”,事实上却只是在普吉府隔壁的攀牙府塔库通县纳泰海滩,距普吉机场为28.2公里,车程为31分钟。

攀牙府项目距普吉岛机场28.2公里和31分钟车程

据俊发官网消息,2015年2月7日,俊发地产、云南协力投资、泰国上市公司CI(Charn Issara)集团在曼谷宣布,联合成立注册资本为4.2亿泰铢的合资公司,共同开发项目。其中,俊发地产在合资企业中占股25%,云南协力占股5%,泰国CI集团占股70%。

紧接的3月19日,泰国项目Baba Beach Club Phuket产品发布会在昆明的俊发中心举行,合资三方负责人到场揭幕。该项目号称总投资近6.3亿元,以酒店和别墅为主要开发业态,可租售建筑面积约3.1万方。

攀牙府14.4亿铢项目1期去化率20%+
(来源:CI公司2018年财报)

2016年12月17日,合资三方在昆明举办泰国项目正式发布会。当事方称,项目距离普吉国际机场仅20分钟车程。其时在售产品为别墅,从最小110平方米的216万元起步。最高5卧1100平方米达2844万元。

对于俊发事实上的首个海外据点,俊发虽然投资很小,但玩的却是高逼格,象征意义重大。俊发方面给予了较多支持。并且还因此有了海南文旅项目交由泰国CI公司旗下Sripanwa酒店管理团队管理的合作。

但结局是,该中泰合资公司却遭遇4连亏惨局。

泰国合资公司董事会显示陈方和王磊2人

在泰国工商数据库中可以发现,俊发的泰国合资公司名为ISSARA JUNFA COMPANY LIMITED,2015年2月2日注册成立。合资公司董事会9名董事,显示3人为中国籍,就包括了云南协力投资董事长陈方及俊发集团董事王磊。

该合资企业最先股本为4.2亿泰铢,但自2019年10月后开始,增资扩股至9.2亿泰铢。泰方CI公司持股升至86.3%、中文降为13.70%,但中方股本金额维持不变。

2019年10月后的中泰股权重大变化

至于中方未跟投的原因,从CI集团的2018财报中可见端倪,原来,该攀牙府项目1期市值14.4亿铢,包括6间五卧室海景别墅和18间双卧泳池景别墅,去化率超过20%。2016年销售和服务收入为零,2018年虽比2017年的5615万铢,大增252.11%至1.98亿铢,但远未达到预期。

而在2016~2018三年中,2016年,总收入为296万铢、总支出为2811万铢、净利润-2531万铢,此后的2017净利润-2762万铢,2018年净利润-5725万铢。而在行情更萧条的2019年,当地业内预测,料该合资公司销售更差,亏损面继续扩大。而合资公司资产负债率一路上升,在2016年为50%、2017年71%、2018年78%。

该TRIS评级2018年4月指出,CI公司项目很少,过去3年的年收入介于22~26亿铢之间。2017年的总收入为21.98亿铢,房地产销售额占最大比例(69%),其中酒店运营(27%),剩下的为租金和服务(4%)。旗下品牌SriPanwa酒店管理公司,虽获俊发的海南新酒店管理权,但酒店管理服务仅占总收入的小部分。

俊发合资公司三年财务核心数据

而该CI作为泰国中等房企,公司实力也惨遭泰国TRIS评级“BB+”差评。而2019年发行2~3年到期的20亿铢3笔企业债券,则获TRIS的“BB+”差评。意即有出现信贷风险可能,但又处于垃圾级中最佳级别。

CI公司于2019年共20亿铢企业债

对于这一笔连亏4年的买卖,面对国内的资金饥渴和外汇严管政策,选择了不再跟进合作伙伴增资。莫非俊发在考虑从泰国撤资?

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admin

3条评论

匿名 发布于6:52 下午 - 十二月 9, 2019

楼市天天爆雷,俊发地产,命不久矣!

CTBUH Asia 发布于2:51 上午 - 十二月 7, 2019

虽然李俊跟李嘉庭儿子有政界关系,但盘子就那么大,还在三十年来经济最糟糕的环境,造百亿元摩天大楼,只怕留下800米高天空之城烂尾楼的翻版!

    admin 发布于2:52 上午 - 十二月 7, 2019

    难!