海外买房稳赚宝典(欧美篇)

海外买房稳赚宝典(欧美篇)

海外买房存在巨大语言障碍和信息差,需网上和实地亲身了解宏观环境、建商信誉、具体地段,参考中介资料,掌握大量一手信息后再决定。

随着2019国际经济形势恶化,海外投资成为抗击人民币资产缩水的重要渠道,相比于欧美人近500年统治世界史,中国人出海还出在“婴儿期”,死亡率极高,本文希望突破语言障碍和境内外巨大信息差,帮您掌握购买海外资产思路。

如果你在中国大陆(出国者可以忽略此条),你必须先学会科学上网,掌握Google搜索关键词搜索技巧,百度搜索很难搜到中国大陆以外信息。当然95%以上的人首先被中国的局域网挡在真理世界门外。此外,如果你不具备较好英文功底,不妨聘请一个信得过的英文译员,在“Google翻译”相助下突破外语困境,锁定各种相关关键词搜索各种权威渠道信息。

2019全球高净值人士国际迁移趋势
中国迁出15000人居首,澳洲迁入12000人居首
美加澳三国继续成为国际富豪移民首选

在搞定上述两个问题后,本文就以近两年突然超火爆的葡萄牙购房移民实例来作说明,某天你无意中在百度上浏览到一条海外房产新动态说,中国财团在葡萄牙里斯本3亿欧元搞地产,该中企名为EMGI,再看看网站消息来源为Macauhub。

中国财团3亿欧元葡国盖楼新闻

建商信誉

于是,你开始确定消息可靠性。很快发现该Macauhub网有中英葡三语版本,为中葡国家论坛主办。而且中英文版本信息相符,再清晰锁定该中企名为EMGI Investment Group,项目名和公司名为Encosta da Tapada,位于Alvito地区。

于是,你可以用“Google搜索”直接输入关键词“Lisbon”,Google地图便直接显示里斯本地图,然后输入Encosta da Tapada,你会发现这个2003年的老项目,已经有人创建地标,而周围相关地理名都会带上Alvito,而且还有人评论和上传了街景图,所以可以确定这个项目点位于郊野公园,地表特征为荒凉的石头山地貌,项目点属实,但低矮棚户区为主,离国会等地标均在10公里范围内,有一定开发潜力,但耗资肯定巨大。

Encosta da Tapada 谷歌地图卫星图

开始确定该中企真实身份。用关键词“EMGI Investment Group”搜索获得11900条结果(百度搜到50条结果),对比发现,屏幕上前10条都与Portugal(葡国)高度相关,第2条还有知名招聘网站的中文信息,其中经理为中国人名“崔冰(Icy)”,从2014年3月至今已经入职EMGI达5年10个月,但并无该公司介绍。还在前10条,也可以发现投资3亿欧元的新闻,在域名为.pt的葡国葡语网站也有多条报道。

谷歌初步筛选的EMGI公司信息

再打开最顶端的直接描述公司资料这条,用Google翻译一复制到翻译框中,就自动检测到这是葡萄牙语,并清楚地显示葡萄牙文公司官方名称,因为不清楚“UNIPESSOAL, LDA ”,再继续用中文和英文来确定含义,原来这个葡文词为“一人独资有限公司”。

于是锁定该公司官方名称为“EMGI INVESTMENT GROUP, UNIPESSOAL, LDA”。而且该中企应该葡萄牙当地注册,并非在澳门、香港或中国大陆注册。重点需在葡国当地政府网来确定身份。

支持103种主流文字互译的强大Google翻译

再用该公司官方全名Google搜索,找到一个葡国域名“.pt”的empresite网站,该网站显示比较专业,里面收录的数万家公司信息可免费查阅,它较详细披露了EMGI基本状况,“EMGI为在葡萄牙合法注册之公司,有5年物业买卖房地产经验,2018年销售同比2017年下滑,但收入却比2017年上升。据2019年11月1日更新的数据,其注册地址为R DE SÃO DOMINGOS LAPA 20/22/24/26, 1200-835, LISBOA。

免费的葡文版企业数据

但通过进一步,发现葡萄牙E-Portugal电子政务网的企业数据库,虽然有欧洲政务信息的开发性,但并不像中国大陆、澳门、泰国等那么透明,仅能查询到最可怜的一点信息,仅查到企业编号为510939821。法定代表人和注册资本都不能找到。 可能立法上注重保护个人隐私。 更多需要递交申请后,到当地工商部门才能查询。所以这个环节需要实地踏访时进行。

葡萄牙电子政务系统的EMGI公司工商注册信息

最后,还发现一篇文章称,此中企EMGI所开发购买的土地,正是港股上市的复星国际集团旗下的葡萄牙 Millennium BCP 所有,复星为该银行第一大股东,占股27%。该银行为葡萄牙最大的私人银行,并且在欧洲证交的上市。

社区状况

再通过谷歌地图,发现该公司注册点位于单栋豪华别墅区,与葡萄牙国家议会仅1.9公里,而注册点与项目地为3.7公里、开车9分钟,走路33分钟。这个项目地离海仅2公里,正处于邻近城区的荒地当中,周围有一些树,还靠近里斯本大学农学院。

公司办公点与项目点区位地图

再通过更多当地葡萄牙文搜索,看到更多相关新闻报道,发现这个开发商与JLL仲里联行有合作,2019年已经在里斯本开发第6个项目,还有一个Republica37项目专门的官方网站,惊喜产生,原来这家藏得很深的网站,有中英葡3文,但事实上,除了项目名称有“共和大道37”外,其它全是英文和葡文。通过英葡双文销售文案,可以得知仲量联行,充当它的独家销售代理,来购买的中国买家也是具有非常国际化思维。但EMG另外5个项目,并没放在这个网站上。

再用“里斯本 共和大道37”在百度搜索,看该项目在中国大陆是否有推广,发现还有上传到Youku的视频,热度为24,应该是仲里联行相关的在华高端客户移民置业对象。

共和大道37项目网站

再在百度中发现一篇来源“葡华报”中文消息,该报道有消息引用的葡文网址,点进去进行核实,发现葡国当地消息丰富得多,2019年8月28日在当地就有相关报道。

原来,该中企正投3亿欧元开发里斯本 Monsanto地区的Alvito旧采石场,建筑面积12万平方米,预计建造550套公寓,还有办公室和卖场,公寓数的25%为政府廉租房,其余投面积本国买家。EMGI集团的3亿欧元投资包括“土地购买价值,基础设施,建筑和其他特殊项目,建筑工程以及促销过程中固有的所有其他费用”。EMGI一直专注于里斯本的住宅翻新项目,另有豪华公寓República55(18套)、República37(27套)、Palmela 21(13套)、Square 53(11套)和Rodrigo da Fonseca 40(16套)项目。

然后再逐一搜索相关报道和项目位置,了解该司商业信誉和投资预期。就以República37项目为例,官网销售资料显示体量只有27套。我们通过通过Google上的街景地图,它2018年8月上传,可以360旋转很真实地看到这个欧式公寓外景。但如果下面有相关评论就好了。而其Youtube视频也还没人任何评论。我们再用全球最流行的Facebook,来了解外界对它的评价。

原来,仲量联行已经在2016年始就展开了多次宣传,从Google地图、Youtube、Facebook这三大平台,但反响不大,回复很少。如果体量太小、价格太高,再对比其它几个项目。

仲量联行于2016年2月的Facebook广告乏人问津

然后可以分别发现这个公司基本路子,在主城区搞旧改来获葡国黄金签证,它之前的5个项目,基本都小打小闹,每个项目套数在11~27之间,平均售价在七八十万欧元(人民币500万元左右)之间。在玩了5 年后要“玩”票大的。

宏观环境

而对于葡国经济环境和宜居指数,我们再作宏观调查。

近5~10年前,葡萄牙、希腊、冰岛等数个欧盟国家,不断曝出国家濒临破产丑闻。但再关键词锁定“葡萄牙主权评级”(如果非热门国家则用英文搜索),发现多个消息源指出,国际三大评级机构纷纷在2018年下半年,将葡萄牙主权信用评级提升至“投资”级别,前景稳定,而此前7年的葡萄牙一直困在“垃圾”级。葡国财政部称,评级机构对葡萄牙的正面评估,有助葡方吸引更多不同类型的投资者,降低葡家庭丶企业和政府的融资成本。

影响万亿投资走向的全球3大评级巨头

2019年3月,标普认定葡萄牙未来3年内GDP年增长率将接近2%,政府负债占GDP比重下降,财政盈余、外商直接投资和出口额将上升,因此将其评级进一步上调至BBB,展望稳定。此外,国际评级机构穆迪、惠誉近年来也陆续上调葡萄牙主权评级,目前分别为Baa3、BBB,均为投资级,展望稳定。而这表明葡萄牙投资环境良好。

Fitch惠誉2019年8月27日对欧洲各国主权评级
葡萄牙、希腊及意大利算西欧发达国家中评级最差的

但在一些投资移民论坛上,又可以发现一些不同声音,讲为何曾火爆一时的葡萄牙黄金签证,现在为何对中国人没什么吸引力了,于是,有人在论坛评论指出,黄金签证政策下,只可移民居留但不能工作,自己开公司,须聘人经营,否则就非法务工。另外,就是当地语言考试及融入问题。且葡萄牙投资市场一般,撤资的多。所以这对于投资移民者有较大冲击。

葡萄牙黄金签证的负面评价

再通过维基百科“葡萄牙”、“里斯本”了解基本的国别信息,再通过美世咨询来了解各国城市宜居指数排名(Quality of Living City Ranking),里斯本63名,高于马来西亚槟城、日本京都和中国珠海,而且里斯本近7年一直都在全球六七十名内,该排名考虑到医疗、教育、养老等社会全方位指标,所以里欧盟小国的里斯本算是很宜居了。当然,也可以搜索“livability index”(宜居指数)来衡量非主流城市。

全球宜居城市排63位的里斯本

另外,我们可以通过在Youtube视频上搜索“葡萄牙 房”,可以发现许多港台人制作的移民生活感受视频,以一个亚洲人的角度来谈细腻感受,东西方文化差异、对外国人包容度、工作就业等多方面。葡萄牙生活节奏慢,对外国人包容度高。

再用英文关键词搜索“Lisbon”,看一两个收视率很高的纪录片(日本NHK、英国BBC、德国之声和美国国家地理频道素有业界名望),它们没有商业宣传,显得比较客观。比如DW德国之声2018年5月就有下图右片子,观赏率达70多万次,以当地个体摄影师角度,来了解整个城市生活。而且特别注意看下面的文字评论。

坐上电车深入街巷体验葡京生活

当然对于葡萄牙签证,这也是去到国外居住需要关注的核心事项之一。于是,在Youtube锁定一两个靠谱视频发现葡萄牙其实移民门槛较低,近乎35万欧元买旧楼(50万欧元买新楼)送黄金签证。但只可居留而不得工作。从这点来看,生活节奏悠闲、经济体量小的葡萄牙,貌似只适合有语言有技能人士或100万美元存款以上人士过日子。

此外,还得了解当地房产交易各项政策,交易税费和对外国人限制条款等。

实地踏访

至于实地踏访,就没太多要讲述了,主要是获得更多当地体验后,来决定是否喜欢当地环境,并逐一核实上述求证中遇到的各种疑问。具体做法,就是通过爱彼迎订房,住在当地人家里。同时,也主动网络搜索当地华人中介,由其带到多个楼盘看房,通过他们的视野来找到买房多个难点答案。通过扎实的脚印,了解当地各城区房价和买房疑虑。并通过当地专业经纪人或律师,来核实钟意项目的公司资料、项目许可、周边房价等信息。当然,最好再住多一两次,决定是否最终买房。

一定要注意寻找独立律师代为签约。该律师独立于房屋仲介与建商,真实代表您的利益,从而帮你规避可能的纠纷。在很多国家,外国人远道而来则官司必输,比如柬埔寨。
建议里斯本买房独立考察日程

买上一座房就得爱上一座城,中国大陆之外的发达国家,本身整体经济增长慢,头天看房第二天就打包买房的暴富时代已经远去了。海外置业只能通过局部特殊信息才可能暴富,追求资产保值和安全,才是出海第一步的可靠目标。且买房作为人生最大一项单笔投资,多看正反面意见,千万谨慎!

各国房产前期调查都可以仿照上述步骤展开,胡评社写作思路也基于此。欧美发达国家信息透明公开,尽职调查难度要小一些。但中国大陆人长期处于网络封锁中,信息封闭,最容易受骗上当。应学会网络翻墙,虚心请教独立的业内人士。

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这篇文章有 4 个评论

  1. 總結得很到位,我們地產新聞同行也來學習一下!如果能做成視頻就更形象了!

    1. 是,现在更流行视频,我们准备一下下先!

  2. 果断收藏先!有点复杂,但感觉有干货,下次去泰国用当地网络时,再仔细研究一下!

    1. 感谢支持!共同努力!

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